Huis verhuren als je op reis gaat

Wanneer je voor een paar maanden of een jaar op reis gaat, maar je wel je (koop) woning wilt aanhouden, zijn er een aantal dingen die je goed moet weten. Een (koop)huis aanhouden hoeft helemaal geen belemmering te zijn om te gaan reizen.

De volgende opmerkingen komen van een persoon met een afgeronde makelaarsopleiding, die zelf ook heeft gegraven in deze materie voor haar reizen. Dit zijn niet zozeer haar bevindingen als wel een uitleg van de wet en regelgeving omtrent dit onderwerp.

Mag ik mijn koopwoning onderverhuren?

Het is NIET toegestaan je huis te verhuren zonder toestemming van je hypotheekverstrekker (is meestal de bank). Kijk maar eens in het contract dat je met ze hebt!

Toestemming voor het verhuren van je huis kreeg  je in het verleden niet snel, maar door de crisis zijn banken hier nu makkelijker in. Geen toestemming? Zolang de hypotheek betaald wordt is er  niets aan de hand en zal de bank niets merken. Zodra de hypotheek niet meer betaald wordt heb je echt een probleem!

Wat gebeurt er dan?

De bank is eigenlijk de eigenaar van jouw huis. Het huis is het onderpand voor de lening die ze je verstrekt hebben. En jullie hebben een contract. Jij mag het huis gebruiken, mits je de hypotheek betaalt. Betaal je die niet, dan heeft de bank het recht om beslag te leggen op je huis en het te verkopen. Wanneer er echter een illegale huurder in jouw huis zit, is het voor de bank erg lastig die er zomaar uit te krijgen. Hier kunnen maanden overheen gaan. Dit betekent dat het de bank nog meer geld kost. Dit zal zeker op jou verhaald worden! Een toekomstige hypotheek afsluiten zal hierdoor heel moeilijk worden.

Belastingteruggave voor hypotheekrente

Hoe meer je verdient (dus belasting betaalt), hoe meer je terug krijgt van de Nederlandse staat. Verdien je weinig, bijvoorbeeld als je maar een paar maanden in dat jaar werkt, dan krijg je ook aanzienlijk minder hypotheekrente terug. Houd hier dus rekening mee met het bepalen van je huurprijs als je een koopwoning toch gaat verhuren!!!

Huurwoning onderverhuren?

Hetzelfde verhaal. Je hebt toestemming nodig van de verhuurder. Bij grote coöperaties is dit vaak niet eens zo heel moeilijk. Laat je de verhuurder niets weten en worden de maandlasten niet betaald, dan heb je een probleem. De extra kosten zullen op jouw bordje terecht komen en je hoeft er niet op te rekenen dat je je huis weer in mag. Je huurcontract zal ontbonden worden. 

Vergeet niet dat een huurder zelfs rechten heeft als hij zijn huur (of jouw hypotheek) niet betaalt! Ik zou dus zeker niet zomaar iemand van straat plukken en in je huis zetten en zelf een contract maken. Laat de verhuur in ieder geval beheren!

Dit bericht kregen we van een anonieme Amsterdammer:

Ik las op jullie website dat je ingeschreven moet blijven in Nederland als je je huis een jaar verhuurt en dus ook verplicht bent een zorgverzekering af te sluiten.

Wij gaan binnenkort ook minstens een jaar op reis en geven ons huis in huisbewaring, (zo heet dat in Amsterdam) wij moeten ons uitschrijven omdat we langer dan 8 maanden niet in Nederland zijn. Dit is verplicht en is ons verteld, o.a. door de gemeente die een vergunning heeft moeten afgegeven om ons huis te verhuren.

Ons huis is weliswaar niet via een woningbouwvereniging gehuurd, maar wel via een grote particuliere verhuurder. Toch zou dit geen verschil mogen maken. Misschien toch goed om nog eens uit te zoeken. Scheelt toch weer wat geld.

In bewaring geven

We hebben eens navraag gedaan over dat "in bewaring geven". In Amsterdam is dit inderdaad een bekend fenomeen en een ideale oplossing voor veel problemen. Helaas is het nog niet echt doorgedrongen tot de rest van Nederland dus vraag maar eens flink rond!

In bewaring geven is zo goed als hetzelfde als verhuren met als groot verschil dat degene die jouw huis "bewaart" minder rechten heeft dan een reguliere huurder. Hierdoor is deze bewaarder makkelijker uit je huis te zetten en zal een bank ( of andere hypotheekverstrekker), je woningbouwvereniging of huiseigenaar veel eerder akkoord gaan met onderhuur. Een "bewaarder" betaalt verder normaal huur, maar hij of zij weet dat het een contract voor bepaalde tijd is.

Verplicht uitschrijven bij de gemeente en toch een huis aanhouden, kan dat?

Nee, officieel kan dat niet! Er is een wettelijke verplichting dat iedereen die langer dan 8 maanden van een jaar weg gaat uit Nederland verplicht is zich uit te schrijven bij de gemeente ( lees meer op op reis en de gemeente).

Dat uitschrijven bij de gemeente dus eigenlijk niet kan als je een koopwoning of een huurwoning hebt, is misschien wel duidelijk. Ten eerste is ingeschreven staan bij de gemeente een vereiste van je hypotheekverstrekker of verhuurder, van al je huisgerelateerde verzekeringen en je bent verplicht onroerendgoedbelasting te betalen voor het eigendom of gebruik van je huis.

Mijn eerste reactie was dan ook "wat is dit een rare regeling!". Volgens de belastingdienst is dit omdat de overheid niet meer wil dat mensen langer dan 8 maanden buiten Nederland verblijven en in Nederland huizen aanhouden waar ze inkomsten uit genereren. Voor reizigers is er gelukkig wel een oplossing voor dit probleem. Je moet een schriftelijk verzoek doen bij de belastingdienst om tijdens je volle verblijf in het buitenland belastingplichtig te blijven in Nederland. Voor die onroerengoedbelasting dus, maar dit heeft dus ook directe gevolgen voor de verplichte zorgverzekering. Nu is er sowieso eigenlijk niet onder de zorgverzekeringsplicht uit te komen (lees zorgverzekering altijd verplicht ), maar al helemaal niet als je gemeldt hebt wat je plannen zijn aan de belastingdienst. Als het goed is krijg je toestemming van de belastingdienst om ingeschreven te blijven bij de gemeente, ook als je langer dan 8 maanden weg bent. Van belang is dat je de intentie hebt om terug te komen. Die intentie om terug te komen is ook de doorslaggevende reden waarom je die zorgverzekering in Nederland moet houden. Pas als je echt kunt aantonen dat je emigratieplannen hebt/had en niet van plan bent/was om terug te komen naar Nederland, kun je hier onder uit!

Een vreemde regeling op het eerste gezicht inderdaad en na wat telefoontjes naar de belastingdienst en gemeenten (najaar 2008) ook voor deze instanties zelf een vreemde regeling waar ze allemaal zelfs niets vanaf wisten! Het beste is om gewoon ingeschreven te blijven staan bij de gemeente, indien je een koophuis hebt in Nederland. Er kan op deze manier het minst misgaan. 

Wat zijn de gevolgen als ik dit niet goed regel?

In eerste instantie was me dat ook niet helemaal duidelijk. Voor de belasting heeft het de volgende gevolgen:

  • Als je uitgeschreven bent bij de gemeente dan lijkt er dus niemand te wonen op je adres terwijl ze wel graag het gebruikersdeel van de onroerendgoedbelasting op iemand willen verhalen. Over het algemeen zal je verhuurder of hypotheekverstrekker namelijk als voorwaarde voor onderhuur hebben dat die persoon zich niet op het adres mag inschrijven. Dit gaat gewoon een hele hoop papierwerk en gedoe opleveren. Je kunt je hier waarschijnlijk wel gewoon uit redden en betalen maar het is erg omslachtig.
  • De verzekeringen zouden moeilijk kunnen doen als blijkt dat je niet ingeschreven bent. Dit is een probleem waar je waarschijnlijk alleen tegen aan loopt als je iets wilt claimen (brandschade ofzo). Het is dus zeker de moeite waard om hier van te voren naar te informeren bij je verzekeraars.
  • Je woningbouwvereniging kan inschrijving bij de gemeente van je eisen als voorwaarde om toestemming te verlenen voor onderhuur.

Bemiddeling bij onderverhuur

Er zijn verschillende organisaties die kunnen bemiddelen bij het verhuren van je huis. 

Het volgende stuk tekst komt van Sandra. Dit zijn haar bevindingen:

Sandra heeft van alles onderzocht en kwam uit bij 2 organisaties die geen kosten in rekening brengen bij de verhuurder namelijk:

  • www.rotsvastgroep.nl
  • www.rentahouseservice.nl
  • Directwonen.nl;

    Een professionele organisatie die kan bemiddelen in de verhuur van je huis. Ze treden primair op voor de huurders, dus let daar wel op. Als er iets is, zullen ze in eerste instantie altijd eerst voor de huurder optreden. De huurder betaalt dan ook een maand huur aan Direct Wonen bij een positieve bemiddeling. In principe kost het de verhuurder niets (dit was zo in 2008, check altijd eerst even of dit nog steeds het geval is). Ze kunnen wel een vergoeding vragen voor het huurcontract dat zij opstellen (120,- euro).
    Direct Wonen doet bij alle huurders een inkomens-check, dus dat geeft wel een veilig gevoel. Verder regelen ze alles, de bezichtigingen, contact met de eventuele huurders, contract opstellen, overdracht etc. Er is ook de optie om het beheer door dit bedrijf te laten doen, hier betaal je echter een flink bedrag voor. Een bepaald percentage van de huurprijs per maand. Wat dit percentage momenteel is, weten we niet.

  • Quwest.com;
    Quwest is een wat kleinschaliger bedrijf. Mijn ervaring met dit bedrijf is een persoonlijkere benadering. Het bedrijf is gevestigd in het noorden van het land maar het werkgebied is in principe heel Nederland. Ze richten zich op de betere en luxere woningen. Inschrijving is kosteloos. De huurder betaalt ook weer een maand huur als bemiddelingskosten bij een geslaagde bemiddeling. De verhuurder betaalt bij een geslaagde bemiddeling een onkostenvergoeding die vooraf is vastgesteld. In 2010 was dit 150 euro excl BTW. Ze stellen ook een huurcontract op.

Uiteindelijk vond Sandra de Rots Vast groep professioneler. Deze bedrijven hebben contact met universiteiten e.d. en hebben regelmatig expats die op zoek zijn naar een tijdelijk onderkomen. Zij doen een screening bij al hun huurders, dus je bent er zeker van dat de huurder het kan betalen. Je kunt je huis kosteloos op hun site plaatsen. Dit is vrijblijvend en de huurder betaalt niets, alleen in het geval van beheer (zie onder). Er komt dan iemand kijken en foto’s maken. Ze geven je advies over de prijs en de presentatie van je huis en gaan vervolgens hun klantenbestand langs voor een match. Dit kost nog steeds allemaal niets, zij verdienen aan de huurder, die betaalt een maand huur of iets dergelijks. Hoe dit precies zit, is niet helemaal duidelijk.

Het vinden van een huurder

Heb je een huurder (via hen of op een andere manier, dat maakt niet uit) dan kun je kiezen: je kunt het bedrijf alleen een contract laten opstellen en het verder zelf regelen, of zo'n bedrijf kan je huis in beheer nemen en dat is wel zo'n veilig idee. Dit houdt in dat zij zorgen voor het incasseren van de huur. Ook kunnen ze een voor en na inspectie doen om te kijken of alles nog in orde is. De huurder betaalt vooraf een maand borg en dat wordt dan gebruikt wanneer er iets kapot is of iets dergelijks. Ook zorgen zij voor een incassobureau wanneer er niet betaald mocht worden. Dit komt namelijk wel voor, vandaar dat ik zeker een bedrijf in de arm zou nemen. Het beheer kan ook nog inhouden dat zij klein onderhoud regelen, dus wanneer er iets kapot gaat tijdens de verhuurperiode zorgen zij voor reparatie. Dit betekent gewoon dat ze een bedrijf opbellen en het regelen. Hier betaal je dan wel zelf voor.

Het maken van een contract kost ca. € 150. Het in beheer nemen kost 3% van de huurprijs per maand als het alleen om het financiele deel gaat en 6% als er ook klein onderhoud bij komt. Wij hebben bijvoorbeeld gekozen voor alleen het financiele deel, omdat onze ouders voor het onderhoud zorgen.

Onze huurders hebben we uiteindelijk gevonden in de plaatselijke krant. Dus niet via zo'n bureau, maar even zo goed kun je het dan in beheer laten nemen. Dat doen wij. Ook hebben we mensen gehad via Marktplaats. Hier staan ook regelmatig mensen die op zoek zijn naar een tijdelijk onderkomen. We hebben zelf ook een dag op Marktplaats gestaan (zonder adres en foto ed, alleen een omschrijving), maar het telefoontje dat ik daarop kreeg beviel me niet zo, toen heb ik de advertentie weer verwijderd.

Contract en huurprijs bepalen

Een van de belangrijkste adviezen die ik heb gehad en dus daarom hier expliciet vermeld is dat je altijd zorgt dat er duidelijk een einddatum vermeld staat in je contract. Wanneer dit niet het geval is kan een huurder in je huis blijven zitten en na 2 jaar mag je hem er, juridisch gezien, niet zomaar uitzetten.

Zorg er altijd voor dat er een diplomatenclausule in je contract is opgenomen. Deze clausule houdt simpel gezegd in dat je na het beeindigen van de huurovereenkomst en eventuele terugkomst uit het buitenland weer je eigen woning wilt betrekken. Het lijkt iets heel simpels maar het is wettelijk ontzettend belangrijk! De huurder heeft zoveel meer rechten dan de verhuurder en deze clausule geeft jouw als verhuurder iets meer rechten. Wat ook erg belangrijk is, is dat er in het contract wordt opgenomen dat er 3 maanden voor het einde van de huurovereenkomst opgezegd moet worden (meestal staat dit wel standaard in het contract), van beide kanten. Let op! het aflopen van het huurcontract alleen geeft jou als verhuurder niet voldoende recht om ook daadwerkelijk de huurder op deze datum eruit te zetten! Daarom moet je echt drie maanden voor het aflopen van het huurcontract schriftelijk de huur opzeggen (doe dit aangetekend, zodat je in ieder geval zeker bent dat de huurder de brief ontvangen heeft!). De huurder heeft vervolgens 6 weken de tijd om hier officieel op te reageren.

Denk altijd goed na over je prijs. Wij hebben een all-in prijs, maar met een maximum stijging van 10% voor de kosten van gas, licht en water. Dit staat vastgelegd in het contract. Anders gaan ze op vakantie met de kachel op 30 en alle lichten aan en kun jij hiervoor betalen. Het is overigens heel normaal om € 75 - € 100 extra te rekenen als je gemeubileerd verhuurt.

Makkelijker is echter om een prijs te berekenen excl. gas / water en licht. Je hoeft je dan helemaal geen zorgen te maken over hoeveel de huurder verbruikt en of het de kosten wel dekt en het contact met het energiebedrijf verloopt allemaal buiten jou om. Als er niet betaald wordt o.i.d. dan heb jij daar ook niets mee te maken.

Verder hebben wij een contactpersoon die ze altijd kunnen bellen met vragen en opmerkingen en onze post blijft gewoon op ons adres komen, dit brengen ze naar de buren. Dit kan je ook naar elk gewenst adres laten doorzenden door de doorzendservice van de TPG op www.doorzendservice.nl. Hier betaal je € 18 voor de eerste week en daarna € 3 per week.

Overigens is het wel zo dat in de meeste gevallen verhuren niet mag van de hypotheekverstrekker. Maar zolang de hypotheek gewoon doorbetaald wordt, merken ze er niks van. Maar ja, het is wel een keuze die je voor jezelf moet maken.

Of je belastingteruggave in gevaar komt hangt o.a. af of je een heel kalenderjaar aan een stuk weg bent. Dit heeft te maken met hoeveel je verdient in de rest van dat jaar, maar dat moet je maar even navragen bij je financiele mannetje. Wij gaan bijvoorbeeld in september weg en komen in april terug en krijgen hier dus geen problemen mee.

Het geregel kost iets meer tijd (Toen ik eerder een jaartje wegging was het binnen 3 maanden rond en nu zijn we 1.5 jaar geleden begonnen...) maar als je op tijd begint, kun je het best geregeld krijgen en is het hebben van je eigen huis geen belemmering om op reis te gaan! Juist des te lekkerder om als je terug komt weer gewoon je eigen plek te hebben.

Wel is het natuurlijk zo dat wanneer je terugkomt de kosten gewoon direct door lopen. Dit hebben wij opgelost door een maand eerder terug te komen dan dat de huurders eruit gaan. Wij logeren dan even ergens anders en kunnen dan ondertussen op zoek naar werk (wij hebben allebei onze baan opgezegd, vandaar..) dus de kosten worden in die tijd gedekt. Uiteraard zitten er een paar onzekerheden en risico's aan, maar dat hoort erbij lijkt me. Trouwens als je daar niet tegen kunt, moet je ook niet op reis gaan, toch?